梅田や京都市内にも！事故物件見分け方、住んでる人研究

不動産のチラシをみると周囲の相場の3割引～半額の物件がある。いわゆる事故物件だ。

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事故物件は大きく分けて2種類で、告知義務もあれば見分け方もある上、大島てるの様な事故物件専門不動産業者まで現れた。

事故物件を毛嫌いする人も減った今、事故物件の在り方が変わっている。

事故物件は2種類に分けられる

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事故物件は業界では以下の2種類に分けられる。

心理的瑕疵（かし）物件（前の住人が自殺、他殺、火災）
物理的瑕疵物件（雨漏りやシロアリ被害が酷い、歪んでいる、建物の欠陥）

その他にも心理的物理的にも辛い事故物件として、近所もしくは隣に暴力団事務所、刑務所、新興宗教施設、火葬場、葬儀場、元精神病院跡地が挙げられる。

事故物件を「瑕疵（かし）物件」と呼ぶ理由は、心地よく過ごせる場所であるはずの不動産がこれらの事故、事件により何等かの欠陥（瑕疵）を帯びたのが原因とみなされるからだ。

二昔前まで事故物件はオカルト、ホラーと呼ばれ絶対住みたくない物件ワースト1に選ばれていた。が事故物件は、昭和末期～平成初期の「さとり世代」に生まれた人の一部には抵抗がない事も判明した。

飛び降り自殺があったマンションの告知義務は？

事故物件の告知義務は当然と考えている買い手も居るが、不動産業者曰くそうではなく以下の様な事例では告知義務はない。

住人がクモ膜下出血を起こし、風呂場で死んで隣の住民に翌日発見された場合。
住人が老衰でなくなったが死後2日程で発見された場合。
住人が通勤もしくは旅行中に死んだ場合。

その他にも隣の部屋で事故が起きた場合は告知義務が発生するが、2件先だと告知義務は発生しないという穴もある。極端な例だが、

マンションで飛び降り自殺があっても、賃貸への告知義務は発生しない。

事故物件の告知義務をチョロまかすために事故があった不動産もしくは部屋に短期入居者を入れるルームロンダリングが問題になった事があった。だが買い手に「ここは心理的および物理的瑕疵物件ではないですね？」と迫られたなら、不動産は告知しなけれいけない、それが告知義務なのである。

一方で事故物件の告知義務はグレーゾーンになっている事も確かだ。

確実なのは近所の住民に聞き込みをすること

事故物件かどうか見分けるポイントは、近所の人に聞く事だ。
勇気がいるが一戸建てならなおさら勇気を出してやって貰いたい。選んだ家が事故物件かどうか、その経緯すら教えてくれない近所の住民であったり、事故物件に住む事を冷やかすような住民であれば、お付き合い出来ない。

例えそこが相場の半額で駅から近いお買い得物件であったとしてもだ。

よく言われる事故物件の見分け方は以下の項目である。

人気の立地で小ぎれいなのに相場より3～5割安い
不自然なリフォームがされている
マンションなら住人の住む条件が緩すぎる

気を付けて貰いたいのがこれらの条件は、事故物件以外にも当てはまるのだ。例えば築40年以上の取り壊し予定の駅前アパート。これは安く耐震性が乏しい事を承知で入居している住民ばかりだ。仮住まい目的の留学生が済んでいる事もある。

事故物件であるか見抜くのは難しいが、物件を探す時に地元密着型の不動産業者を攻めるのも1つの手だ。彼らの元には嫌が応でも事故物件の第一報は入ってくるからだ。

事故物件を契約してしまったら？

事故物件と知らずに契約してしまった場合泣き寝入りしかないのだろうか。

法律上、事故物件をつかまされたら消費者契約法か民放に基づき契約を解除する為の損害賠償裁判を起こせるのだが不動産業者も面倒な事は避けたい。

不動産会社曰く事故物件は「それでも良いなら住みますという人に住んで貰いたい物件」に変わっているという。告知義務がないグレーゾーン物件も含めてだ。

これらグレーゾーン物件は事故物件でないとはいえ近所の人の目には「ああ、あそこの家で人が突然死したわね」と事故扱いされているので、事故物件並に値を下げなければ売れない。
不動産会社が言うには「どうしても事故物件と契約したくない」「グレーゾーン物件もお断り」「隣近所、お向かいにも事故物件ないでしょうね」と釘をさし、なおかつ議事録を取り、会話を録音するぐらいの覚悟で臨んだ方が事故物件をつかまされる危険から逃れられるという。